テナント契約の注意点|登記は大丈夫?

登記とは?

登記とは、土地や建物の権利が誰にあるのかを示しておくものです。

会社の場合も『登記』と言いますが、会社の登記は『商業登記』と言い、土地・建物の登記は『不動産登記』と言います。

両方とも法務局で手続きをします。

ただ、中身が示すものは、当然全く異なります。

商業登記は、会社の資本金や代表者が誰か、本拠地がどこかということなどを示しています。

不動産登記とは?

土地と建物

不動産登記、つまり、建物が経っている場合、通常、2つの登記が存在します。

土地の登記と建物の登記です。

土地の登記と建物の登記は、全く別の権利を表しています。

土地と建物の両方を持っている人が、建物だけを売るということも可能です。

担保のための『抵当権』

さらに、不動産については、支払いの担保のために、『抵当権』という権利が設定される場合があります。

これは、簡単に言えば、「借金を返さなかったら土地や建物を売って返してね」ということです。

なお、「返してね」と優しく書きましたが、非常に強い権利で、強制的に競売にかけられて、権利を失う場合があります。

未登記物件契約のリスク

土地の登記がされていない場合

これは、非常に危ないですね。

テナント契約の際のポイント

不動産関連のトラブルは多い

多くの人が、登記の見方が分からず、貸主やその代理人に提示されたまま、契約していることが大半かと思います。

しかし、以下のようなトラブルは少なくありません。

  • 未登記の物件だった
  • 建物が越境していた
  • 用途制限があった

最悪の場合、明け渡さざるをえなくなり、支払った権利金や改装費等も戻らず、大損することもあります。

契約時のポイント

大切なことは、「契約時に聞いておく」「証拠を残しておく」ということです。

  • 土地と建物はきちんと登記されていて適正なものか
  • 取り組もうと思っている事業を行って良いものか
  • 看板等の設置はOKか(OKならどの程度までOKか)

ポイントをチェックしていなかった場合

もし、ポイントをきちんとチェックしておらず、それでトラブルが発生してしまった場合、『借主』はどこまで保護されるでしょうか。

登記されていない土地や建物の売買・賃借も、法律上は禁止されていません。

また、契約にあたって、相手には契約違反もありません。

ですから、損害賠償請求したとしても、どこまで認めてもらえるか、分かったものではありません。

ポイントをチェックしていた場合

もしきちんと聞いていたにも関わらず、実際は違った場合には、それは『借主のミス』ではなく、『貸主又は不動産業者のミス』となります。

1つ1つの事情は、契約の中身に入っています。

場合によっては、『貸主又は不動産業者の詐欺』になる場合もあります。

損害が発生すれば、損害賠償請求でき、相当程度回復できる可能性は高いです。

証拠を残す

大切なことは、「きちんと確認した」という証拠を残すことです。

そのためには、口頭ではなく、メールなどで返信をもらう形にしなければなりません。

また、相手が常に電話をしてきて説明するとしたら、内容を整理し、メールで送付しておく、FAXしておくなどの対応が必要です。

対応は簡単なことながら、損害は莫大なものになりうるので、これぐらいの手間を惜しんではいけません。

契約書のチェック

今回は、主に登記について書きました。

ただ、テナント契約のトラブルには、条例による看板規制など、様々なものがあります。

自分で判断せず、ぜひ、私たちや顧問弁護士などにご相談頂くことを、お勧めいたします。

良いテナントを、安心して契約し、ビジネスをしっかり続けていけるよう、心よりお祈り申し上げます。

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